Sachbuch / Ratgeber
Hardcover: € 29,90 [D], Kindle: € 9,99 [D]
120 Seiten
ISBN-10: 300063620X
ISBN-13: 978-3000636202
ASIN: B07Y6LLX1B
Von A bis Z erfahren Sie alles Wissenswerte
für Ihre lukrative Geldanlage in Amerika!
Wie Sie mit wenig eigenen Mitteln und einem deutschen Kredit an Ihr amerikanisches Traumhaus kommen.
Wie Sie eine Finanzierung in den USA erhalten und warum Sie unterschied-
liche Finanzierungsformen kombinieren sollten.
Wie sich der Ablauf des amerikanischen Kauf- und Kreditprozesses gestaltet.
Erfahrungsberichte mit ungeschönten Wahrheiten und lustigen Begeben-
heiten.
Tipps und Tricks, die Sie in kürzester Zeit zu einem ,,Happy Homeowner“ machen.
Die häufigsten Fragen zum Buch
Einen Überblick über die wichtigsten Fragen und Antworten haben wir für Sie zusammengestellt
USA vs. Deutschland
Warum ist eine Geldanlage in den USA schlau?
Als eine der größten Wirtschaftsmächte der Welt und mit dem US-Dollar als Währung, sind die USA als Alternative zu Deutschland und der Eurozone ideal.
Sie minimieren die Euro-Risiken, profitieren von einer starken und gesunden (Immobilien-)Wirtschaft und haben einen sicheren Hafen für Ihr Geld.
Warum macht eine Immobilie in den USA Sinn?
Aus mehreren Gründen: wirtschaftlich gesehen, erhalten Sie viel Immobilie für relativ wenig Geld, dazu einen ansehnlichen Wertzuwachs und eine gute Return-on-Investment Ratio, wenn Sie die Immobilie vermieten.
Die Erwerbskosten und Unterhaltskosten der Immobilie sind gering, die Steuern sind um ein Vielfaches niedriger als in Deutschland.
Eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen ist nicht nötig und den Mietinteressenten wird durch einen ,,Background-Check“ auf den Zahn gefühlt.
Steuerlich gesehen liegen zwischen den Vereinigten Staaten und Deutschland Welten: Sie zahlen keine Spekulationssteuer, die Steuer auf Ihre Mieteinnahmen ist im niedrigen zweistelligen Bereich (wenn überhaupt), die Grundstücksteuern sind viel, viel niedriger als hierzulande, die MWSt. in Amerika beträgt max. 9 Prozent und Vererben von Immobilien bis zu 2 Millionen US-Dollar ist sogar ganz steuerfrei.
Wieso soll ich in den USA investieren und nicht in Deutschland oder Europa?
Wirtschaftlich, demographisch und gesellschaftlich stehen Deutschland und Europa vor Herausforderungen, die nüchtern betrachtet, abträglich für die Stabilität des Euro und des bisherigen Wohlstands waren – und sein werden: Überteuerte Immobilien in Großstädten, fehlende Anreize für Leistungserbringer, steigende Kriminalität und politisch fragwürdige Entscheidungen lassen Zweifel am künftigen Lebensstandard zu. Geld zu sparen ist in einer Zeit inflationärer Entwicklungen unsinnig; das gilt nicht nur für Deutschland, sondern für Europa im Allgemeinen.
Wie kann ich mein Geld in US-Dollar anlegen/transferieren?
(Noch) ist der Geld- und Devisentransfer einfach möglich: Sie können in Deutschland ein Multiwährungskonto eröffnen (ohne Kosten und Gebühren) und so Ihr Geld von Euro in US-Dollar tauschen. Auf das Konto können Sie weltweit und jederzeit zugreifen. Damit partizipieren Sie von dem Umtauschkurs und haben Ihr Geld bereits risikominimierend angelegt.
Kann ich eine Immobilie in Amerika von Deutschland aus kaufen?
Ja. Sie brauchen nicht nach Amerika zu reisen. Da ein Abkommen zwischen den Vereinigten Staaten und Deutschland existiert, können Sie zum Notar in Deutschland gehen und hier alle notwendigen Unterlagen unterschreiben.
Kauf einer US-Immobilie
Welche Voraussetzungen für den Kauf gibt es?
Sie benötigen zum Immobilienkauf lediglich einen gültigen Pass, ein zweites Ausweisdokument und ein Bankkonto.
Ein Visum, eine Greencard oder die US-Staatsbürgerschaft sind nicht vonnöten.
Muss ich für den Immobilienkauf nach Amerika fliegen?
Sie müssen nicht vor Ort sein: Sie können die Kaufunterlagen in Deutschland beim Notar oder vor einem US-Notar in einem amerikanischen Konsulat unterschreiben.
Was kostet eine Wohnung, ein Haus?
Die Preise variieren je nach Lage und Ausstattung: in Miami Beach beispielsweise beginnen die Preise bei ca. 600 EUR/qm für eine Wohnung. Ein Haus mit Pool erhalten Sie in einer guten Lage im Umkreis bereits ab 200.000 Euro (teilweise auch weniger), d.h. für ca. 200 EUR/qm.
Welche Risiken gibt es beim Kauf?
Die Kaufrisiken sind überschaubar: am wichtigsten ist eine korrekte Wertfeststellung, die Sie durch einen Gutachter beauftragen sollten. Dieser überprüft Bausubstanz, Sanitäranlagen, Elektrik etc. und erstellt einen Report über die Immobilie / Lage. Wenn Sie zeitnah einen Versicherungsmakler einschalten, der Ihnen Auskunft über die Umgebung (Sicherheit, Risiken, etc.) der Immobilie gibt und Ihnen ein Angebot erstellt, haben Sie die wichtigsten Parameter erfahren. Weiteres sollten Sie mit einem vertrauenswürdigen Makler besprechen, wie Inhalte des Kaufvertrags. Der Ablauf der Immobiliensuche, des Kaufes, ja sogar des US-Kreditprozesses wird im Buch „Make Your Money Great Again“ beschrieben. Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Wie lange dauert der Kauf typischerweise?
Der Immobilienkauf an sich dauert nicht lange und ist in ca. 7 – 10 Tagen abgeschlossen: je nachdem, wie lange Sie u.a. für den Transfer der Kaufsumme auf das Notariatskonto in Amerika benötigen.
US-Kredit zum Immobilienerwerb
Kann jeder Ausländer eine US-Finanzierung erhalten?
Ja, jeder Ausländer mit einem gültigen Pass und einem weiteren Ausweispapier ist in der Lage, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Grund dafür ist, dass das Haus auf amerikanischem Grund und Boden steht und dem Kreditgeber damit als Sicherheit dient.
Man benötigt keine Aufenthaltsgenehmigung, kein Visum, keine Greencard und auch keine US-Staatsbürgerschaft.
Muss ich für die Beantragung des Kredits vor Ort sein?
Nein, Sie müssen nicht vor Ort sein. Sie können bequem von zu Hause aus nach dem passenden Kredit für Ihre US-Immobilie Ausschau halten.
Die notwendigen Angaben und Unterlagen senden Sie per E-Mail. Und wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, erledigen Sie alle Modalitäten bei einem deutschen Notar bzw. bei dem amerikanischen Konsulat. Der Abschluss des Immobilienkredits erfogt zeitgleich mit der Immobilieneigentümerschaft, sodass Sie nur einmal alle relevanten Unterlagen unterzeichnen brauchen.
Kann ich neben einem Kredit in Deutschland auch einen in den USA aufnehmen?
Selbstverständlich. Jedoch ist dieser Kredit an eine US-Immobilie gekoppelt (und finanziert diese). Sie können auch mit einem deutschen (Konsumenten-)Kredit eine US-Immobilie finanzieren oder beide Kreditoptionen kombinieren.
Wie lange dauert die Kreditvergabe?
Da die Kreditvergabe an den Immobilienerwerb gekoppelt ist, dauert der normale Prozess ca. 2-3 Monate. In dieser Zeit werden Sie Kreditnehmer und Immobilieneigentümer zugleich. Es gibt auch Kreditgeber, die (zu deutlich höheren Zinsen) Ihnen schnell einen Kredit für Ihre Immobilie bereitstellen. Manche – häufig private – Geldgeber tun dies innerhalb von wenigen Tagen.
Gibt es Risiken, Beachtenswertes?
Es empfiehlt sich, genau die Konditionen der Kreditgeber unter die Lupe zu nehmen und diese zu vergleichen. Suchen Sie sich nach Möglichkeit einen Kreditgeber aus, der keine Vorfälligkeitsstrafzahlung verlangt; sollten Sie den Kredit schneller zurückzahlen wollen, bleiben Sie so flexibel.
Grundsätzlich gilt, dass je einfacher und schneller die Kreditzusage gemacht werden kann, desto höher sind die damit verbundenen Zinsen und umso nachteiliger die Konditionen. Große deutsche Kreditvermittler mit Zugang zu US-Investoren mögen eine einfache Option darstellen, sind es vielfach nicht; sprechen Sie gerne dazu mit www.pm.associates
Außerdem raten wir dazu, keine Vermittlunsgebühren vor Kreditzusage zu zahlen, wobei danach wirklich sehr selten von dem Broker gefragt wird.
Wie läuft eine Kreditvergabe in den USA ab?
Die Kreditvergabe für eine Immobilienfinanzierug läuft ähnlich zu der in Deutschland ab: Sie füllen einen Fragebogen aus und bringen Unterlagen bei, die der Kreditgeber benötigt, um über den Kredit entscheiden zu können, wie einen Pass, die Bestätigung über eine (deutsche) Bankverbindung, Kontoauszüge, Rechnungen zu Ihrem Wohnsitz im Ausland anhand von Strom- oder Handyrechnungen, …
Zudem ist ein Wertgutachten über den Zustand der Immobilie obligatorisch, das der Kreditgeber für Sie in Auftrag gibt. Damit erhalten Sie und er eine neutrale Einschätzung, ob die Kaufsumme gerechtfertigt ist. Sie können jederzeit vom Kauf- bzw. Kreditprozess Abstand nehmen und haben keine Nachteile zu befürchten. Außerdem wird keine Schufa- oder sonstige Auskunft eingeholt oder benötigt.
Wie finde ich einen geeigneten US-Kreditgeber?
Entweder Sie recherchieren im Internet – allerdings Achtung: viele deutsche Kreditvermittler vermitteln an US-Privatinvestoren zu erhöhten Konditionen und meist nur Kredite, deren Zinsen Sie tilgen (jedoch nicht den Kredit selbst abzahlen). Oder Sie wenden sich an www.pm.associates – die Sie seriös und ehrlich zu allen Fragen über Amerika, Immobilien und Krediten beraten.
Vermietung in den USA
Wie (leicht) finde ich gute Mieter?
In den USA können Sie ähnlich wie in Deutschland online inserieren. Bei der Beauftragung eines Maklers gilt, dass die Maklerprovision in Abhängigkeit von der beabsichtigten Mietdauer variiert, üblicherweise liegen die Gebühren zwischen 50% und 100% der ersten Monatsmiete. Noch vor Kauf Ihrer Immobilie ist es wichtig, sich mit dem Mietmarkt auseinanderzusetzen, wenn Sie die Immobilie als Mietobjekt nutzen möchten.
Eine goldene Regel lautet: Wenn Sie eine gute Immobilie haben, bekommen Sie in der Regel auch gute Mieter.
Was erfahre ich über meine Mieter?
Mietinteressenten in den USA füllen eine „Bewerbung“ aus, die viel umfassender als eine Schufa-Auskunft ist und u.a. auch den Arbeitgeber und den derzeitigen Vermieter telefonisch zu dem Interessenten befragt. Sie erhalten einen detaillierten Einblick in die Finanzsituation, in seine Vergangenheit und können viel besser abschätzen, ob dieser Mietinteressent Ihr künftiger Mieter werden soll.
Da Mietverträge in den USA höchstens ein Jahr laufen, sind meist Mieter (wie auch Vermieter) daran interessiert, eine gute und damit langfristige Beziehung zu pflegen.
Wie kann ich mich gegen schlechte Mieter schützen?
Da Mietinteressenten, anders als in Deutschland, komplett durchleuchtet werden (finanziell, polizeilich, persönlich und auch über die Referenzen des Arbeitgebers und Vorvermieters), liegen Ihnen grundsätzlich alle Informationen vor, die für eine gute Entscheidungsfindung notwendig sind.
Mietverträge können maximal für ein Jahr geschlossen werden, sodass Kündigungen auch schneller umsetzbar sind. Zudem stehen Ihnen die gleichen Rechtsmittel wie in Deutschland zur Verfügung.
Kann ich Kautionen verlangen, wenn ja, wie viele sind üblich?
Ja, es gibt die Möglichkeit, Kautionen einzufordern. In Amerika sind max. drei üblich, die jedoch anders als in Deutschland bewertet werden: Es gibt die erste Kaution, die gleichzeitig die 1. Miete bzw. Anzahlung zu dieser darstellt, sowie die Sicherheitskaution und eine weitere, die jedoch als letzte Monatsmiete angesehen wird. Bei Auszug haben Sie somit in der Regel nur eine Kaution, die Ihnen verbleibt, sollten Schäden verursacht worden sein.
Wie lange sollte bzw. kann ich vermieten?
Die Dauer ist frei wählbar und auf maximal ein Jahr beschränkt. Danach ist ein neuer Mietvertrag zu erstellen und von den Mietparteien abzuzeichnen.
Sind die Mieteinnahmen zu versteuern und wenn ja, wie?
Auf Ihre Mieteinnahmen sind in Amerika Steuern zu entrichten. Aber: Sie können steuerlich alle Aufwendungen für die Immobilie geltend machen, u.a. auch Reisen nach Amerika.
Diese Aufwendungen sind den Mieteinnahmen gegenüberzustellen – und nur bei einem Plus von mehr als 9.999 USD sind auf die Einnahmen Steuern zu zahlen (diese liegen im niedrigen zweistelligen Bereich).
Welche Ansprechpartner vor Ort brauche ich?
Das wichtigste ist ein Property Manager, der sich als Hausverwalter um alle Belange Ihrer Immobilie zeitnah und kompetent kümmert.
Er sollte gute Kontakte zu Handwerkern haben und Ihnen loyal und erfahren nahezu 24/7 zur Seite stehen. Außerdem ist ein guter Versicherungsmakler ideal, der Sie bei baulichen Maßnahmen und Renovierungsarbeiten berät (auch in Bezug auf die Versicherungspolice, die sich dann zu Ihren Gunsten verändern lässt).